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制度缺陷带来住房公积金风险
 作者:会计事务所、北京兴华会会计师事务所(特殊普通合伙)苏州分所    发布于:2009-01-05 15:57:34    文字大小:  【】  【】  【
近一段时间,河北保定、广东佛山、湖南郴州等地相继发生数亿元住房公积金被挪用案件,群众的安居钱成了一些腐败分子的“唐僧肉”。为什么公积金大案频频出现?巨额公积金缘何呈“休眠”状态?现行公积金制度缺陷在哪里?——— 近一段时间以来,住房公积金正进入一个风险“爆发期”,河北保定、广东佛山、湖南郴州和衡阳等地相继发生数亿元住房公积金被挪用案件,群众的安居钱成为了一些腐败分子的“唐僧肉”。

  为什么公积金大案开始频频出现?巨额的公积金缘何进入“休眠”?公积金制度实行到现在,其制度缺陷在哪?带着这些问题,记者于近日专访了建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副处长文林峰。

  记者:央行的《2004中国房地产金融报告》称,截至2004年底,全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元。除去个人住房贷款和购买国债,全国仍有沉淀资金2086.3亿元。为什么会这么多的钱被“休眠”,您认为造成这样一个现实的原因有哪些? 文林峰:近几年来,全国住房公积金使用率一直徘徊在50%—60%之间,但地区间差异较大,经济发达、房地产业发展较快的城市,使用率最高的已超过90%,如北京市到2004年底使用率达到96%。但在一些中小城市,由于多种因素影响,最低的还不到30%。影响公积金充分发挥其政策性住房金融作用的因素主要有:一是部分地区房价绝对水平较低,消费者还不习惯负债消费,一般都通过自筹资金一次性付款,造成这部分地区公积金只存不用,使用效率偏低;二是由于住房公积金管理中心市场竞争意识不强,市场推广力度较弱,开发企业更愿意选择与商业贷款合作,更为重要的是,由于个人住房贷款一直是银行的“优质品种”,很多商业银行在发放开发贷款时,要求开发企业从本行发放个人贷款,在一定程度上挤占了公积金贷款市场份额;三是住房公积金政策性住房金融优势不明显,表现在与商业银行贷款利率差距较小,又受到贷款额度的限制,很多消费者需要办理组合贷款,额外多支出很多相关费用,这也在很大程度上影响了购房者选择公积金贷款;四是住房公积金本身存在的制度缺陷,即区域间不可流通,造成一些地区公积金供不应求,需要严格控制贷款额度,另一些地区又大量闲置,使用效率不高;五是在申请公积金贷款时,有些地区还有一些额外附加条件,不如商业贷款方便、快捷,导致很多消费者无奈地只能选择较高利率的商业贷款。

  记者:有一种观点认为,实行住房公积金有意义,但对解决百姓住房难问题意义不大,买不起房的还是买不起房,有变相为老百姓理财的意味。实施住房公积金能实现让老百姓居者有其屋,彻底解决老百姓的住房问题吗? 文林峰:住房公积金制度是一些经济发达国家解决低收入家庭住房问题的一种成熟经验,并在实践中作为政策性住房金融确实发挥了巨大作用。其设定宗旨是一种国家支持的社会自助形式,通过金融互助,增强缴存公积金的职工的购房支付能力。但在我国,由于公积金主要用于购买住房,虽然明文规定可以用于自建或维修,但在城市居民中,有条件自建的很少,申请维修贷款,因涉及到多项证明,实际操作比较困难,因此,实际应用于后两项的较少。而最大的问题是只能购买不能用于租赁,导致买不起房子的家庭,永远也享用不到自己长年缴存的住房公积金,只能到退休时全额领取。而相对的低存低贷,实际上是让低收入家庭承受了利息损失。 住房公积金是在我国城镇住房改革后建立起来的,需要在实践探索中逐步完善相关制度,以确保其充分发挥政策性住房金融的应有作用。

  记者:“取之于民,用之于民”,这是住房公积金制度设立的初衷,但从目前的情况看,住房公积金管理中心实质上成了一种金融机构,买房人对住房公积金的提取和使用都非常困难,针对这样的现实,您作为建设部政策研究室的专家,有什么好的建议? 文林峰:公积金管理中心是代缴存人行使管理职责,根据公积金管理条例的规定,住房公积金是由各方组成的管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。条例规定的管理组织和监管机制是相对比较健全的,但在实际执行中,确实存在着监管不力的问题。但在大部分城市,凡是缴存人,只要申请,都可以方便地获得公积金购房贷款。但由于近几年很多城市房价上涨幅度很快,受原先制定的贷款额度限制,已不能满足一些购房者的需要。因此,从发展建议来看,一是各个地方应根据社会经济发展、人民生活水平提高和房地产市场的发展变化情况,及时调整贷款限额;二是简化贷款手续,充分发挥住房公积金的作用,提高公积金使用率;三是降低贷款利率,拉大与商业贷款利率差距,减少中低收入家庭的购房支付负担,确实起到政策性住房金融的作用。
 记者:目前,不管是穷人还是富人都可以用公积金去买房。住房公积金到底适用的群体是谁?从目前看推出住房公积金要解决什么问题? 文林峰:住房公积金面向的是所有缴存人,绝大多数都是企事业单位职工,也就是工薪阶层,当然,能买得起房子的大部分还是工薪阶层的较高收入者,但不可能出现非缴存人使用的情况。 住房公积金属于政策性住房金融,是我们国家住房保障体系的重要组成部分(从目前来看,廉租住房、经济适用住房和住房公积金共同组成了住房保障体系),其特点是直接从金融手段支持广大城镇职工购买住房,推出住房公积金的初衷也是弥补我们国家缺乏对低收入家庭解决住房问题有效途径的不足,从公积金建立到现在(截止到2004年底),全国住房公积金覆盖率达到58%,全国建立住房公积金职工人数达6138万人,累计归集公积金7400亿元,累计发放个人住房贷款3404亿元,共支持434万户职工家庭购建住房。同时,住房公积金的增值收益成为廉租住房资金来源主渠道,有力地支持了廉租住房制度建设。所以说,公积金制度在支持低收入家庭住房方面还是一直发挥了巨大的作用。

  记者:设立住房公积金的最初定位是非赢利性的,是为老百姓解决住房服务,但有人认为,现在的住房公积金管理中心并未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行,偏离了设定宗旨,使“安居钱”沦为了腐败文林峰:最主要的是加强监管,保证资金的安全性。有些管理委员会是流于形式,一年一两次会议,重大事情不能充分发挥决策作用。管委会名单应该要向社会公布、接受社会监督,资金流向要及时向管委会和财政部门汇报。其次,实行全国联网,统筹运用资金,改变目前条块、地域分割现状,让公积金流通起来,用足用好公积金,提高使用效率。第三,统一联网监管,特别是动态监管,而不是领导的离任审计。因是政策性住房金融,应加强监管,要建立同级财政与上级主管部门的联网动态监管体制,随时把握归集和使用情况。第四,扩大使用方向:除用于房屋购买、自建和维修外,还应加大对低收入家庭的支持力度,包括支付房屋租金等。第五,降低利率:及时调整商业贷款利率可以起到宏观调控的作用,但公积金贷款是政策性贷款,带有保障性质,不应随商业贷款利率经常调整。应下调公积金贷款利率,或实行差别利率,对于购买自住、小户型、低总价的低收入家庭,应提供更加优惠的贷款利率。同时,创新、丰富贷款品种,如固定贷款利率等。第六,简化手续。提高住房公积金运营效率和服务水平,加强宣传,主动与开发企业合作,用足用好住房公积金。